Le detrazioni IRPEF per i condomini senza amministratore: come fare

Com’è noto, le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del bonus 110% sono indicati nei commi da 1 a 8 dell’articolo 119 del “Decreto Rilancio” mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.

Le predette disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le agevolazioni fiscali spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (“ecobonus”) nonché per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (“sismabonus”), disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63.

Nel caso di un edificio composto da un numero non superiore a otto proprietari (“condominio minimo”) risultano, per analogia, applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo, da parte di quest’ultimo, di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e l’adozione di un regolamento condominiale (necessario nel caso di più di dieci proprietari).

Le detrazioni IRPEF delle spese per ristrutturazione, nel caso di bonus 110%, spettano anche al condominio senza amministratore.

In generale, in un condominio amministrato da un amministratore, la detrazione per le spese di ristrutturazione del condominio è possibile se la ristrutturazione è stata deliberata dall’assemblea condominiale con la maggioranza prevista dal Codice Civile all’articolo 1120. In base a tale norma, le deliberazioni che hanno per oggetto innovazioni devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio. La responsabilità è dell’amministratore qualora non convochi l’assemblea condominiale o deliberi senza le maggioranze richieste o effettui tali interventi in maniera autonoma (innovazioni, atti che eccedono l’ordinaria amministrazione, spese di ristrutturazione).

Su tale questione, è recentemente intervenuta una circolare esplicativa dell’Agenzia delle Entrate che, a seguito di un interpello promosso da un contribuente, ha spiegato la positiva fattibilità del ricorso al bonus 110% anche per gli immobili condominiali “minimi” in cui non è prevista la nomina di un amministratore e non è richiesta la deliberazione da parte di un’assemblea condominiale.

Al fine di beneficiare del bonus 110%, per i lavori realizzati sulle parti comuni, gli edifici condominiali che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore possono utilizzare il codice fiscale di un proprietario che è stato incaricato di effettuare gli adempimenti previsti dalla legge (asseverazione, visto di conformità, APE, ecc.). Resta necessario dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio condominiale.

In un “condominio minimo”, le fatture fiscali devono essere emesse nei confronti del proprietario che effettuerà i correlati adempimenti per conto dell’intero condominio il quale potrà, successivamente, richiedere le detrazioni fiscali.

La procedura: incaricare uno dei proprietari di effettuare il pagamento del totale (in un’unica soluzione con fatture intestate al singolo proprietario incaricato) per fruire delle agevolazioni fiscali, salvo poi chiedere agli altri proprietari di rimborsare la quota anticipata.

L’Agenzia delle Entrate ha comunque chiarito alcuni punti; in particolare, essa ha richiesto quale condizione “sine qua non” che si dimostri di aver sostenuto delle spese per le quali si richiedono le detrazioni fiscali previste dalla legge. A tal riguardo:

• non occorre risultare intestatario del bonifico e/o della fattura;
• non occorre che il bonifico sia stato o meno ordinato da un conto corrente cointestato con il soggetto che risulti, invece, intestatario dei predetti documenti;
• ai fini delle detrazioni fiscali è, tuttavia, necessario che i documenti di spesa siano appositamente integrati con il nominativo del soggetto che ha sostenuto la spesa e con l’indicazione della relativa percentuale; tali integrazioni devono essere effettuate fin dal primo anno di fruizione del beneficio, essendo esclusa la possibilità di modificare, nei periodi d’imposta successivi, la ripartizione della spesa sostenuta;
• ciascun condomino, inoltre, indipendentemente dalla scelta operata dagli altri proprietari, potrà decidere di beneficiare direttamente della detrazione nella propria dichiarazione dei redditi oppure di optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito ai sensi del citato articolo 121 del “Decreto Rilancio”;
• sul rispetto della normativa fiscale agevolativa e sull’effettiva realizzazione degli interventi, rimane sempre fermo ogni potere di controllo anche successivo da parte dell’amministrazione finanziaria;