Bonus facciate: tutto quello che c'è da sapere per il proprio condominio

Sono agevolabili con il “bonus facciate”, i lavori realizzati per il rinnovamento e il consolidamento della facciata esterna, inclusa la semplice pulitura e tinteggiatura, e gli interventi su balconi, ornamenti e fregi. Beneficiano delle agevolazioni fiscali anche i lavori sulle grondaie e i pluviali, sui parapetti e le cornici. Sono comprese anche le spese correlate: dall’installazione dei ponteggi allo smaltimento dei materiali, dall’iva all’imposta di bollo, dai diritti pagati per la richiesta di concessioni edilizie alla tassa per l’occupazione del suolo pubblico.

La detrazione fiscale è ripartibile in dieci quote annuali costanti e di pari importo a decorrere dall’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

Tuttavia, come per le altre agevolazioni fiscali collegate ai condomini, chi ha diritto del “bonus facciate” può anche optare per due scelte alternative all’utilizzo diretto della detrazione fiscale mediante dichiarazione dei redditi:

• un contributo di pari importo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto al fornitore che ha effettuato gli interventi (sconto in fattura);
• la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante;

La scelta per la cessione del credito o lo sconto in fattura deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate. Per quanto riguarda la cessione del credito, colui che beneficia del “bonus facciate” ha anche la possibilità di cedere direttamente il credito corrispondente alla detrazione spettante, ad altri soggetti, che hanno la facoltà di effettuare ulteriori successive cessioni. Tra questi soggetti, in primis, si annoverano istituti di credito e intermediari finanziari.

Per accedere al “bonus facciate” negli edifici condominiali è necessario che gli interventi siano approvati dall’assemblea condominiale, come previsto dall’art. 1135 del Codice Civile, che disciplina i lavori di manutenzione straordinaria. Questi interventi riguardano opere che vanno oltre l’ordinaria amministrazione e sono necessarie per mantenere l’immobile in buono stato. Per dimostrare l’approvazione dei lavori e ottenere l’agevolazione fiscale, è indispensabile conservare copia della delibera assembleare e la tabella millesimale di ripartizione delle spese, come indicato da una circolare dell’Agenzia delle Entrate.

La validità delle decisioni assunte dall’assemblea dipende dai quorum richiesti. In prima convocazione l’assemblea si considera validamente costituita con la presenza di due terzi del valore dell’edificio e della maggioranza dei partecipanti al condominio. Le deliberazioni, in questo caso, devono essere approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio. In seconda convocazione, invece, è sufficiente la presenza di almeno un terzo del valore dell’edificio e di un terzo dei partecipanti. Le decisioni sono valide se approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.

L’amministratore può agire autonomamente in situazioni di urgenza, riferendo successivamente in assemblea. Tuttavia, per interventi ordinari, è necessaria l’approvazione assembleare per evitare contestazioni e per rispettare i requisiti normativi previsti per usufruire del bonus.

Sul punto, è recentemente intervenuta una circolare esplicativa dell’Agenzia delle Entrate che, a sèguito di un interpello promosso da un contribuente, ha spiegato la positiva fattibilità del ricorso al bonus anche per gli immobili condominiali “minimi” in cui non è prevista la nomina di un amministratore e non è richiesta la deliberazione da parte di un’assemblea condominiale.

Pertanto, al fine di beneficiare del bonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, gli edifici condominiali che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore possono utilizzare il codice fiscale del proprietario incaricato di effettuare gli adempimenti previsti dalla normativa. Resta necessario dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio condominiale e le fatture fiscali dovranno essere emesse nei confronti del singolo proprietario che effettuerà gli adempimenti per conto dell’intero condominio.

Secondo la giurisprudenza, lo status di “condominio” si configura anche in via di fatto, senza necessità di una delibera formale, quando vi è una divisione della proprietà immobiliare originaria tra più soggetti. Questo avviene, ad esempio, quando un unico proprietario vende porzioni dell’edificio a terzi o quando più soggetti costruiscono su un terreno comune. In questi casi si applicano per analogia le norme del Codice Civile sul condominio, tranne quelle relative alla nomina dell’amministratore, all’obbligo di un conto corrente condominiale e al regolamento condominiale, che non sono obbligatorie per il cosiddetto "condominio minimo" (edifici con un massimo di otto proprietari).

L’Agenzia delle Entrate ha stabilito che anche un singolo appartamento può beneficiare del “bonus facciate”, purché siano rispettate due condizioni: l’approvazione unanime dell’assemblea condominiale per l’esecuzione dei lavori e l’assunzione totale delle spese da parte del richiedente. Questo vale anche per i condomini minimi e per interventi che riguardano solo una parte della facciata, come il perimetro di una singola unità immobiliare.

In base all’articolo 1123 del Codice Civile, anche in un condominio minimo è necessario il consenso unanime per autorizzare i lavori e per consentire che le spese siano sostenute integralmente da un singolo condòmino. Il dissenso di uno dei condòmini può bloccare l’esecuzione dei lavori.

L’Agenzia delle Entrate ha inoltre chiarito che, per rispettare lo scopo della norma, il “bonus facciate” può essere concesso anche per interventi parziali su porzioni di facciata, a condizione che vengano rispettati i criteri di delibera unanime e pagamento integrale da parte del soggetto interessato.