Superbonus 110%: cosa accade se uno dei proprietari è contrario?

I lavori di rifacimento della copertura del tetto dell’immobile condominiale erano stati posti all’ordine del giorno dell’assemblea: un proprietario contrario ai lavori (Davis), uno favorevole al superbonus 110% (Patrizia), l’altro favorevole ai lavori, ma non al superbonus (Gina).

La delibera assembleare statuiva che il rifacimento della suddetta copertura fosse effettuato a totale carico di due dei tre condomini, quelli favorevoli, ma non chiariva con quale modalità di beneficio fiscale.

Nel caso da noi affidato allo Studio Legale DLS & Partners, il nostro cliente assicurato, la signora Gina, ha attivato la polizza di tutela legale per far valere la sua istanza: quella di poter beneficiare della procedura 65% per il rifacimento del tetto condominiale, mentre gli altri due comproprietari erano contrari a quella soluzione.

La normativa sul superbonus, però, non è molto chiara sulla possibilità di usufruire di opzioni fiscali differenti, a fronte di un intervento unico.

L’assicurata ci ha, quindi, chiesto l’intervento di un consulente, affinché approfondisse l’interpretazione corretta della normativa fiscale, ciò anche per evitare di incorrere in responsabilità nei confronti della condomina Patrizia, favorevole al superbonus, nel caso in cui quest’ultima si fosse vista precludere l’accesso a tale agevolazione fiscale.

Com’è noto, in base alle condizioni di polizza, le perizie esplorative preventive restano a carico del cliente il quale deve dimostrare la correlazione e l’esistenza del danno. Abbiamo fatto presente questo aspetto all’assicurata.

Il consulente fiscale ingaggiato a sue spese dalla signora Gina ha osservato che, in tali casi, sarebbe stato opportuno procedere con singole pratiche distinte anziché con una pratica condominiale unitaria.

Infatti, a seguito dell’inserimento dell’art. 9 bis nel decreto Legge 34 del 2020 (c.d. “Decreto Rilancio”), qualora un condomino sia contrario al superbonus 110%, gli interventi potranno essere ugualmente effettuati se deliberati dall’assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Solo i favorevoli sosterranno le spese e beneficeranno delle agevolazioni tipiche del superbonus.

Contestualmente, in caso di contestazioni sulla corretta fruizione del bonus (ad esempio, per irregolarità urbanistiche, abusi edilizi non condonati, ecc.), risponderanno soltanto i condomini che hanno approvato e partecipato all’esecuzione dei lavori di efficientamento energetico.

L’Agenzia delle Entrate, inoltre, ha confermato la possibilità per i condomini contrari al 110% di usufruire di benefici fiscali differenti, quali, per esempio, proprio l’ecobonus al 65%, ricorrendone tutti i presupposti di legge (risposta agli interpelli n. 49/2020 e n. 294/2020).

La soluzione prospettata dal nostro studio legale convenzionato è stata allora quella di dirimere il contenzioso intercorso tra i tre proprietari e indurli a procedere con singole pratiche distinte: l’assicurata Gina potrà procedere con il 65%, mentre la signora Patrizia, dal punto di vista tecnico e giuridico, non ha alcuna possibilità di sostenere che il lavoro di ripristino della copertura possa arrecare pregiudizio ai suoi diritti e non farle ottenere l’eventuale bonus fiscale del 110%.

Questo articolo trae spunto da un caso reale, ma ogni riferimento è puramente casuale