Rifacimento del cortile condominiale: come funziona la detrazione delle spese

“C. & C. Consulting s.r.l.” è uno studio di amministrazione condominiale che si rivolge ai nostri uffici per attivare la polizza di tutela legale sul Condominio che lo difende, tra le altre garanzie, in caso di vertenze con i fornitori per interventi di manutenzione degli stabili condominiali amministrati dallo studio. In particolare, il condominio oggetto del contenzioso è un c.d. “condominio orizzontale”, ovvero un complesso condominiale costituito da plurime abitazioni confinanti ed adiacenti che si sviluppano all’interno di un’area comune anziché essere strutturate in altezza come negli edifici condominiali tradizionali.

Un vialetto interno alla proprietà privata del condominio conduceva alle singole abitazioni familiari e necessitava, da tempo, di una sistemazione a causa di un cedimento strutturale della pavimentazione dovuto agli smottamenti provocati dalle piogge. Secondo il committente (“C. & C. Consulting s.r.l.”), per tali tipologie di lavori spetterebbe una detrazione pari al 36% poiché il vialetto era una parte comune condominiale e anche l’aliquota IVA sulla fattura dei lavori avrebbe dovuto essere agevolata al 10%. All’opposto, il geometra progettista dei lavori, e fornitore della prestazione commissionata, riteneva che l’area di passaggio fosse una normale strada carrabile non soggetta ad agevolazioni fiscali.

L’amministratore ha, quindi, contattato i nostri uffici perché, al termine dei lavori, era sorta una divergenza insanabile sulle modalità contabili di fatturazione. Inoltre, si contestavano alcuni lavori di asfaltatura che non erano stati eseguiti a regola d’arte in prossimità dei chiusini dei pozzetti per lo scolo delle acque piovane.

Analizzato il caso dal nostro ufficio Claims, dobbiamo precisare che, quanto al primo aspetto, la materia fiscale, tributaria e la materia amministrativa non sono coperte dalle condizioni di polizza, ma al sinistro è stata data regolarità quanto all’aspetto contrattuale che concerne le modalità di esecuzione dell’opera. La gestione, affidata ad un avvocato del network DAS, ha quindi permesso di chiarire – incidentalmente ancorché non in garanzia – la tematica relativa all’applicazione della detrazione fiscale e all’agevolazione dell’IVA, benefici fiscali che spettano al condominio nella loro interezza poiché l’area di passaggio risultava essere parte integrante e pertinenziale dell’edifico residenziale.

Risolto favorevolmente il caso con l’intervento dell’impresa edile che ha provveduto alla sistemazione dei chiusini dei pozzetti, in una successiva consulenza legale di “ConsulDAS” abbiamo fornito, sempre allo studio “C. & C. Consulting s.r.l.”, un parere legale in merito alla pulizia del cortile condominiale. Infatti, non vi erano dubbi, in tale caso, circa l’applicazione dell’articolo 1130 del Codice Civile (secondo cui spetta all’amministratore disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse dei comproprietari), ma il dubbio riguardava il fatto che uno dei condòmini contestava il criterio di riparto delle spese condominiali sostenute per la pulizia dei vialetti interni che conducevano alle singole abitazioni private.

Analogamente al caso descritto sopra, abbiamo chiarito che l’area di passaggio, in quanto parte integrante e pertinenziale dell’edificio condominiale residenziale, rientra tra le parti comuni le cui spese di manutenzione vanno ripartite secondo i criteri stabiliti dall’amministratore condominiale. Abbiamo fornito assistenza legale, per il tramite di un nostro avvocato del network, per il recupero degli importi arretrati non pagati dal comproprietario che contestava gli addebiti.

Sempre lo studio di amministrazione condominiale “C. & C. Consulting s.r.l.” ci chiede se il c.d. “bonus verde” spetti anche per le spese sostenute per interventi eseguiti sulle aree verdi comuni dell’edificio condominiale, poiché, in occasione del rifacimento del vialetto interno, si rendeva opportuna anche una sistemazione del giardino condominiale.

In generale, con la locuzione “extra capitolato” ci si riferisce ad un edificio in costruzione per indicare un insieme di migliorie aggiuntive richieste dall’acquirente rispetto alle caratteristiche tecniche standard già previste e preventivate dal progettista dello stabile.

Nel caso da noi affrontato e inquadrato come consulenza legale, ci veniva chiesto di chiarire (con un uso non tecnico della locuzione “extra capitolato”) se, oltre alle detrazioni previste per la sistemazione del vialetto interno al giardino condominiale, fosse possibile anche fruire di ulteriori detrazioni per la sistemazione dell’area verde costituita da giardino ed aiuole.

La risposta al quesito è risultata affermativa: il “bonus” (detrazione fiscale del 36%) spetta fino a un importo massimo complessivo di 5.000 Euro per unità immobiliare destinata a uso abitativo. Ha diritto alla detrazione il singolo condòmino, nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che la stessa sia stata effettivamente versata al condominio attraverso uno strumento di pagamento che consenta la tracciabilità delle transazioni economiche.

Questo articolo trae spunto da un caso reale, ma ogni riferimento è puramente casuale